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清代内务府的房产经营(2017年第5期)
作者:滕德永 责编:

来源:中华文史网  发布时间:2017-09-04  点击量:71
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内务府是服务于皇室的机构,它“奉天子之家事”,管理宫禁事务,在维护清朝统治和专制皇权方面起到了非常重要的作用。该府属员众多,机构庞大,下设七司三院等衙门50余处。内务府的经济相对独立,拥有专属的财源,以减少对户部财政的依赖。清代康熙、雍正、乾隆等皇帝将盐政、税关等诸多财源纳入内务府的管辖之中,以满足内廷经费需求。此外,内务府还有诸多经营,如开办当铺、放贷生息等,以滋生银两。其中,房产经营是重要的组成部分。

内务府房产概况

清代内务府的房产情况较为复杂,在不同时期有着不同的变化,但总体而言,随着皇权的集中及皇室事务的不断扩展,内务府的房产来源趋于多元,其数量不断增长,用途也逐步增多。

自乾隆朝始,内务府的房产情况经常见之于记载。乾隆六年(1741),内务府在京城内外有房产45所,1471间。乾隆二十七年,内务府则有房产8067间。乾隆四十六年,内务府计有房产11220间,地基118块。嘉庆二十四年(1819),内务府计有房产12943间。由此可以看出,内务府房产数量并非一成不变,而是呈动态变化。

内务府房产的分布相对集中,另一个角度看又非常分散。相对集中是指这些房产主要集中在较为发达的商业区,及主要街道的两侧;非常分散是指这些房产分布的区域遍布五城各处,有的甚至在通州等地。

内务府房产来源具有多样性。首先,自行建造是其房产的最主要来源。清代帝王非常重视内务府的财务状况,并千方百计扩大其财源。兴建房屋,以为招租之用是其手段之一。如乾隆三十年,管理工程处在正阳门外空地建盖住房1087间,铺面房158间,后交内务府管理。其次,购买民房亦是内务府房产的重要来源。崇庆皇太后七旬万寿时,内务府即购买了西华门至西直门御路两旁所有4500余间房屋。再次,抄没家产是内务府房产的又一来源。嘉庆四年,权臣和珅被抄家,内务府抄得和珅及其家人房屋1171间。最后,官员的房屋抵补是内务府房产的重要补充。内务府官员承应各项差使,经常因为种种原因而该欠内务府银两。一些官员因为不能偿付所欠款项,而被迫以其房产充补。如道光末年,原长芦盐政普琳该欠内务府银31980两,结果将其东安门外大街房屋294间入官。

内务府房产除自用外,还衍生出诸多新的用途。赏赐是其中之一。清朝皇帝经常将内务府的一些房产用于赏赐,以笼络人心。如乾隆帝即赏赐大学士朱轼内城房产一所,并准其仍然保留原赏之外城房产,以示优奖。嘉庆四年,嘉庆帝赏赐朱珪前宅胡同住房一所52间。但无论是内务府衙署自用,还是清帝的恩赏,其所用房产有限,对于掌控大量房产的内务府而言数量甚微。为此,内务府又寻求新的途径,将其运营盈利。

内务府房产经营方式

内务府的房产经营发端于清初,至康熙年间逐步形成制度。康熙六十年(1721),内务府设立专管房产经营的官房租库。该机构负责内务府房产的经营及按时巡查、奏修等工作,其设立便利了内务府对所属房产的管理。

内务府的房产经营主要有三种形式:租赁、售卖、开设铺面。其中,租赁与售卖是其房产经营的主要形式。

1.房屋租赁

房屋租赁是内务府房产经营的最主要业务。内务府房产主要包括两种:铺面房屋和住宅,均多用于出租。至于房屋租价的制定,内务府既考虑了租赁房屋的面积,也兼顾了位置的因素。根据档案记载,“房产租价,按檩征租。凡七檩房每间租银二钱,六檩房每间租银一钱五分,……如无原租,视其坐落冲僻,酌量征租。”(《大清会典事例》)

内务府对于房屋租赁人亦有一定的限制,这主要是针对住宅租赁者。在内务府租赁的房屋之中,铺面房占据多数。对此,内务府并无太多限制,但对于租住住宅者,内务府限定为驻京的汉人官员。汉官租赁内务府房产住宅,需向户部申请,遇有职务调动出京,再由内务府转租。

内务府的房屋按月收租,统一汇总至官房租库。其中,汉官租金征收稍有复杂,有两种情况。其一,按月将现银交予房产租库。其二,由户部按季从俸禄中扣除。

2.房产出售

内务府出售的房产以自成院落的住宅为主,其销售业务开展较早。雍正八年(1730)以前,内务府即严格规定了售卖房产的价格。其中,九檩房每间价银70两,八檩房每间60两,以此递减至三檩房每间10两。雍正八年,内务府将其房产按檩数各分五等,并将价格下调了1/3。至嘉庆七年(1802),内务府实行了按檩分等售卖的制度,而且提高了价格。其九檩一等瓦房每间作价银100两,八檩一等瓦房每间90两,七檩一等瓦房每间80两,二等至五等每间均各按次递减10两。

内务府房产售卖的对象主要是在旗官员。这些自成院落的房产主要来自抄家或者官员抵补而来,房间一般较多,面积也较大。官员要购买内务府房产,应先具呈呈请,经内务府核实之后,交价认买。

内务府房产售卖实行分期付款。由于承买人员全额支付有困难,鉴于这些房产主要售予有官职俸禄之人,所以内务府准许他们购买之时交纳一半现银,剩余银两从其俸禄中分年扣除。“如价在千两以上者,先行缴价一半,交纳广储司库,其余定限八年扣俸完缴。如价在千两以下者,定限五年完缴,计俸不敷,仍著先完半价,余照例完缴。均移咨户部,按限扣俸,转纳内库。”(《大清会典事例》)若逾期不能结清欠额,其所购房产将被内务府收回,重新变价。至于先付之款,则被视为房租,而不予退还。

3.开办店铺

早在雍正年间,内务府已经开设了当铺。至乾隆朝,该府开办的当铺数量不断增加,一度多达30余家。因经营不善,内务府先后关闭当铺若干,其余继续经营至光绪初年,方因收益甚微而终止。

除开设当铺外,内务府还经营钱铺。道光时,京中流行使用钱票。内务府认为此中存有极大风险,不利于金融市场的稳定。为此,该府奏请开设官银钱号,先后开设了5所银号。

内务府的房产经营,无论是租赁,还是售卖,以及开设店面都是其滋生银两、获取收益的手段,但其最终所能取得的效果则还要视其经营情况而定。

内务府房产经营状况

北京是明清两代的都城,是全国的政治中心,经济发达,商业繁荣,人口众多,因此,京城房屋的租售业务较为兴旺。内务府地位特殊,且拥有为数甚巨的房产,这极大地便利了其房产经营业务的开展。

以房产租赁为例。内务府拥有的铺面房多位处要冲街道,是商人的首选之地。乾隆十一年,内务府共有房产5715间,其中铺面房3737间,约占总数的65%。而在西华门至西直门街道两侧,内务府即拥有铺面房5396间。这些铺面房较受欢迎,出租率较高。乾隆四十四年,约有4930间铺面房成功租出,约占其总数的91.3%,仅有466间无人租赁。

内务府房产虽然价格较高,但由于其销售对象主要是有俸禄的在旗官兵,这使得其销售收入较有保证。更为重要的是,指俸认买极大地减小了购买者的经济压力,有助于提高购买积极性。乾隆五十三年,内务府出售房产41所,计房1300余间,得银4.5万余两。这还不是内务府房产销售的最高记录。乾隆四十七年,内务府售卖房产70所,共计2480余间,得银7.5万余两。

内务府对于其房产所开设店铺均要求按一分计息,但经营状况却令人大为失望,这些当铺之中每年所获利银达至一分者甚少,多为七八厘、五六厘不等。为了改变现状,内务府要求获利不足的当铺,其缺额由各当铺的管理官员赔补,但经营亦未有改观。乾隆十七年,内务府又规定各当铺每年统以8厘起息,并由此形成定例。

房产经营是一种商业行为,它要受到经济规律的制约。但内务府的经营人员来源具有较强的封闭性,主要是皇帝的包衣奴仆,他们未曾受过商业经营的训练,多不具有这方面的才能。在顺境之时,他们尚可应对,但面临逆境,则不能灵活运作,以致经营困难。乾隆十一年,内务府共有房产5700余间,但只租出4100余间,尚有1500余间多年无人问津。此种情况并非偶尔有之,而是经常存在。乾隆四十一年,内务府出租房产内700余间无人租赁,有的甚至空闲三五年之久。更有甚者,房产经营日久生弊。乾隆四十年,正阳门外汉人官员租住之房屋,由于租价较低,一些人将其房屋转租他人,以获取利益。办理租赁人员亦有舞弊情形。嘉庆十九年,御史申启贤奏称,京城南城外铺面房产,因管理人员需索,人民畏惧,不敢租赁,以致这些房屋多有损坏。

不仅租赁房屋经营有困难,售卖房屋亦有问题。嘉庆五年至七年,共计24人认买内务府房产,但旋有12人退出。其原因内务府虽未言明,价格肯定是重要因素。因为正是这一年内务府从新厘定了房产价格,保存完好者售价大幅提升。至道光时期,由于诸多房产无人认买,年久失修,内务府奏请将这些房产降价出售。

至清季,内务府的房产经营已经日趋艰难。光绪三十三年(1907),鉴于商人困苦,内务府将租金降低了四成。其实,由于房产租售收入有限,早在光绪十五年,内务府即奏请由户部每年拨银3万两接济。此后,户部(后改为度支部)的拨银成为房产租库的常项经费。这标志着内务府房产经营的终结。

结 语

内务府房产经营发端于清初,终于清季,几与整个清王朝相始终。此间,其经营虽有波折,但未能影响其存在与继续发展。在两个多世纪的历史中,内务府的房产经营曾为其获取了丰厚的收益。

内务府的房产经营亦是皇权至上的结果。内务府所属房产,尤其是临街店铺,相当一部分处于垄断地位。如西华门至西直门一带御路两侧,地安门一带,正阳门门前等。这些店铺所处区域商品经济较为发达,是经商营业的理想地段。内务府能够实现垄断,皇权发挥了至关重要的作用。乾隆帝命在正阳门外空闲地方修建铺面房屋,并将之交付内务府收租一事,即是明证。

内务府的房产经营还是该府银两生息思想的实践。清代的财政由户部财政和内务府财政组成,两者相对独立,而又有所联系。其中,内务府财政属于皇室财政,有其专门的财政来源,并负责皇室的各项支出。为了获取更多的经济收益,自康熙时起,内务府即推行“生息银两”制度。这一制度为雍正、乾隆等皇帝所继承,并不断发展,成为内务府的一项重要收入来源。内务府房产经营即是这一思想付诸实践的成果。

总之,房产经营在内务府财政体系中扮演了重要角色,对于协调宫中用度有十分重要的作用,亦是内务府财政收入的重要来源之一。随着清王朝经济的衰败,其经营亦走向衰落,并最终消亡。

作者简介

滕德永,1979年生,历史学博士。故宫博物院副研究馆员,主要从事清代政治军事历史、清代宫廷文物与历史研究。


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